【地产篇】地产凉凉后的酒旅

恒大、碧桂园这些名字一定对很多人来说不陌生。

这些曾是老百姓口中的“高房价始作俑者”和“财富收割机”。

而昔日的百强企业，地产中的头部品牌，最近也因为风向的变化，变得愈加艰难。

去年12月3日，恒大称一笔2.6亿美元担保义务可能无法履行担保责任。这引发了全球金融业的热议。

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截止目前，根据路透社报告，恒大并未有积极与境外债权人沟通及努力化解风险的实质行动，持续无视境外债权人的合法权利；债权人已聘请了律师事务所，准备采取一切必要行动捍卫其合法权利。

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而最近碧桂园也登上了国际各大头条，变成了恒大No.2

作为少有的民营头部地产企业，碧桂园一直被认为资产负债率相比同类房企来说相对健康。

但最近对其评级的下降以及市场的信心不足，加上1月13日，市场上传出碧桂园寻求3亿美元潜在可转债融资失败的消息。让碧桂园的港股一天内跌了8.1%，到达5年最低水平。

酒旅是房企一定生的孩子

基本所有的地产都有自己的酒旅板块，部分持有部分轻资产运营。

酒旅人基本都明白，中国的酒店开发依托卖地产，是个独具特色的现象。在一些成熟市场，盖酒店通常为了拿来经营，改好了寻求长期稳定的运营收入，虽然不比虚拟货币那样一飞冲天，但是传统行业稳定健康，是另一种选择。

但是，这个理论通常用在中国酒店并不适用。由于各种原因吧（笔者在这里就不多做赘述，但是挖一个坑改天有机会填上），中国的酒店（尤其重资产高端酒店）从投资回报上并不是一个合理的产物。

中国酒店存在以下三个特征：

酒店建设成本高，回报周期长，退出困难。

但由于地产辉煌的半世纪，酒店开发也跟着飞跃起来。

基本每个核心地产项目，酒店都是必不可少的部分。他们通常档次高、品牌好。然后再看看知名的地产集团，哪个不是手上一打高端酒店的。

当然一手是重资产持有酒店，另一手许多房企考虑轻资产运营品牌。不是个坏想法，但疑问是：地产的短频快DNA如何做出一个“慢工磨细活”的酒店品牌呢？

对于恒大酒店板块来说，恒大实际上一直在谋求文旅板块的布局。

到2021年，恒大不断将旗下几乎所有的酒店资产都由地产公司转移到恒大旅游旗下！恒大旅游集团变更为恒大童世界，而恒大童世界旗下涵盖了海南海花岛及恒大养生谷等文旅项目，而另一方面恒大旅游管理偏轻资产，恒大将恒大童世界及恒大旅游管理装入恒童投资，一系列的股权转移体现了恒大旅游拆分新板块上市的野心。

这样的轻重资产的分离在房企中并不少见。

碧桂园近两年在酒店板块的布局动作也颇大，不断引起行业内高度关注。2020年在疫情年背景下，成立了凤悦酒店及度假村，整合碧桂园旗下酒店板块，形成独立的业务板块。并一年内先后与希尔顿集团、安纳塔拉酒店的母公司美诺集团达成战略合作，通过独家引进与合资公司形式发展与经营希尔顿惠庭和安纳塔拉等品牌。

但目前来看危机重重的地产，又如何发展酒店旅游板块呢？

资产出售，断臂求生

销售下滑、融资渠道受限、流动性紧张，房企开启一波“断舍离”。

许多房企将其资产出售或抵押，也是现阶段自救的主要办法，通过出售资产获得资金，用以应对到期债权。

除了最容易出手的物业股权外，商办项目成为货架上的“常客”。而这一批的出售也将抛出许多酒店资产。

1月10，雅居乐披露，其于2021年下半年已就14项非核心物业的出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约为28亿元。

据悉，这14项非核心物业包括5宗酒店(含酒店用地)、2宗商场、3宗售楼部、3宗小区商业配套、1宗公寓。

金融街也发布公告称，拟将公司持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给母公司金融街集团。

金融街控股未在公告中披露交易价格，但表示，出售该酒店有利于公司回笼资金，提升公司资产周转效率，优化公司偿债能力。

近期，世茂集团被传出售上海世茂国际广场（包括酒店及商业），初步确定由上海国资接盘，交易对价100亿元，引发市场关注。

回想地产曾经半世纪辉煌，今天的唏嘘也许是意料之中，但是依托着地产的酒店人们都侥幸希望这一天不要来的这么快。

而一直以来依附地产的酒店，也许需要重新寻找切入点求以生存。反之转型轻资产运营品牌的房企，没了卖房资金回流的保障，仍然以旧办法对待新市场格局，最后终将会被市场的浪潮所淹没。

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