不想上班的青年，去开民宿吧！

“独自经营民宿不害怕吗？”

“你要这么说，哪里不是呢？无论去哪里都有让人害怕的事吧......”

她是这栋民宿的女主人，对面坐的是她邂逅的客人。

最近一部治愈系日剧《森林民宿》让许多人燃起了民宿梦，讲述了6段美妙际遇，6个旅人不一样的生活彷徨。故事发生在一个远离尘嚣、人烟稀少的森林里。

老板娘是个与世无争但却拿捏妥当的人，可能是长期从事服务业，对形形色色的人早就屡见不鲜了。被客人问道为什么会开一间民宿时，她说：“一开始，我特别有干劲儿，因为自己喜欢，就想着要自己搞定所有事情。在院子里种花花草草啊，做一些工序繁琐的料理啊，但是慢慢地就食之无味了，总在思考：味道浓吗？火候到了吗？我做的东西到底好吃吗？人啊，大概就是一种偶尔要为别人做些什么，不然就会意志消沉的生物吧。”这一点很好的说明了民宿主的特质：总是期待为其他人做些什么。而且经营民宿也是个社会性工作，需要附近村镇的商店来送菜、需要和邻居们聊聊天、需要为客人打扫房间制作可口的饭菜才不会意志消沉，当然最主要的还是能够让客人感到舒适称心。

这一切看起来都是那么的美好，怪不得许多年轻人都想辞职开民宿呢。但是，请别怪我阴生生的把大家拉回现实，毕竟做专业可行性分析研究的我们需要把利害关系说明白了，

在开民宿之前你先要考虑什么？

第一步：一切从市场出发

我想大家一定听过雷军的一句名言：在风口上，猪也能飞起来！虽然这句话有一定的行业性和时代性，但是道理我们都懂，如果没有大市场环境的风向，你再怎么努力也会被无情的淘汰浪潮狠狠地拍在沙滩上。在看项目是否可行的之前必须看看市场是否支持你的产品，例如如果有个人在2021年想做传统报纸纸媒，就算他再有才消息再一手及时，我相信你也会告诉他不要做。比如我们来看几个民宿行业的风向标：

• 2019年民宿市场营业收入209.4亿元，同比增长39%。说明市场容量及消费群体在增长。

• 民宿产品及体量越来越多，2019年达到了17万家，比2016年增长了217%。竞争对手在增长，说明市场能够承载更多的玩家

多看看大市场数据可以帮助民宿业主更好的判断战略方向，有效减少无效投资。

第二步：看区域特性

中国太大，区域特色也很强，就算有着政策及市场风向，但如果区域环境还不成熟，那么很难有突破。如果在有可能选择区域的情况下，那么请一定着重了解项目所在区域的优势和特征。根据携程最新数据，从各地区民宿的订单量及房源量来看，成都目前名列前茅，坐稳“中国民宿第一城”的宝座。而例如洛阳、贵阳等地方不论房源量或是订单量都较低。如果你有条件选择区域的话，那请一定选在较成熟或正处于上升期的市场。

第三步：看客源结构

客源的精准定位是任何消费类产品的成功关键。通常我们熟知的客源结构大致分为：商务、会议、休闲旅游、其他（如：政府、航空公司等特定需求）。民宿通常主要针对于休闲旅游客源，但就算是休闲旅游客源也会有不同的需求。有孩子的家庭 vs. 公司团建 就会有完全不同的需求特征。客源结构的定义是看未来选择你民宿的客源会是什么样的组成，而分析他们的需求是设施安排的重要依据。你不会在一个针对公司团建的民宿里做个儿童泡池，更不会在针对家庭客源的项目中安排体量较大的会议室。分析客源将很好地帮助你决定重要产品细节。例如：我的一位客户将自己未来的客源群体定位为登山爱好者，他们会带着一些登山设备及器械进出客房及公共空间。但我发现项目设计中许多家具都是米色及白色的布艺，很容易就会被客人鞋上身上的泥土所弄脏，这也将是清洁人员的噩梦。所以，客源的需求是一切的出发点，拥有一个完善的客户画像将让你少走很多弯路。

第四步：看产品

客源结构和需求确定了，那么下一步（也是许多人第一步就会着急做的）就是设计产品了。产品包括硬件和软件两个模块，需要无缝对接。想想看，如果你的民宿希望提供早餐的 in room dining（客房内用餐），那需要拥有的设施包括：根据早餐菜单设计的厨房设备、备餐区域、餐车、容器、能够不费力上下楼和通过的走廊和楼梯，不会发出太多杂音的地板材质、服务及后勤人员的配置等等一系列产品要素。所以，一个好的产品通常是一个在前期就确认了方向和细节的产品，也是多维度考量的产物。我们看过太多的案例因为前期没有设计好产品而导致后期的大规模整改，费钱费力，真不如前期多花点时间想好了，后面才不会留有太多的遗憾。

第五步：数字是衡量一切的标准

除非你有足够的钱支持你诗和远方，要不你就需要看到眼前的苟且。对于任何经营类项目来说，运营现金流是命脉，在你天马行空后请回到地球表面看看几个大数字：

• 平均房价，行业简称ADR。注意：这个是平均房价，也就是你有时候卖的高有时候卖的低，再有时候朋友来亲有折扣甚至免费住的平均价格。我听过很多人说希望能在平均房价300的市场卖到5000的价格，可以是可以，但就是没人来而已。

• 入住率，行业简称OCC%，这是数字我想想大家都理解，一年中多少天你的客房是有人住的，拿出来算算。如果项目还没开，请多走访一下你的竞争对手，实地了解一下他们都处在什么水平。曾经有个项目的业主信誓旦旦的说周边竞争对手能做到99%的入住率，如果有人这么告诉你，请一定不要相信竞争对手说的是真的。

• 投入及产出，其实就是预算，预算，预算！你一共需要花多少钱开发这个民宿，得出数字后请准备2倍的钱，然后再看看未来2-3年能赚多少钱，得出数字后请打一半的折扣。千万不要相信6个月回本这件事情（除非特殊资源），正常的项目不可能这么快回本。民宿是个细水长流的生意，如果能够经营到有稳定的现金流和客源渠道，那会是个好买卖（但是不要想一夜暴富），就算这样，民宿主还是要不停地开源节流、增加附加收入、产品更新等无穷尽的增收手段。

失望的根本是在于现实与期待的差距。我见过太多人对于经营民宿这件事情有着太过不实际的期待。在影片里的民宿很简单，没有奢华的装修，花哨的内容，但却有种自然流露的人情味，所以我可以理解为什么大家那么向往这种“民宿主生活方式”。这也是为什么许多旅人选择了民宿，希望能沾一沾这种我们与生俱来但却越来越缺失的本能。

所以，这篇文章希望能帮助各位民宿主们少走弯路，别脑袋一热让梦想反而变成了噩梦。

好啦，如果你想清楚了，那就勇敢开始吧！